Доходные дома возвращаются. Экономическая политика

Доходные дома возвращаются. Экономическая политикаДоходные дома в России активно возводили до революции. В мировой практике существует богатый опыт строительства и использования арендного жилья. В США это рынок в его практически современном виде сформировался еще во времена великой депрессии, в Европе – после Второй мировой войны. Россия, конечно, не может за год-два пройти путь к развитому рынку аренды, но двигаться в этом направлении и стремиться к мировым стандартам организации такого рынка необходимо. Арендное жилье – эффективный инструмент решения важных социальных задач: обеспечения граждан жильем, активизации трудовой и жилищной миграции. Правительство РФ поручило АИЖК совместно с «Институтом экономики города» провести научно-исследовательские работы и разработать меры, необходимые для развития сектора арендного жилья.

В первую очередь, речь идет о подготовке пакета законодательных инициатив, направленных на поддержание процесса формирования в России коммерческого и некоммерческого арендного фонда. В законодательной поддержке сегодня нуждаются как наниматели, так и арендодатели. В условиях преимущественного «серого» рынка аренды права обеих сторон никак не защищены, особенно если мы говорим о долгосрочном найме жилого помещения. Для того чтобы идея «доходных домов» в России заработала, необходимо запустить соответствующие федеральные, региональные и местные программы развития жилого арендного фонда. Эти программы должны предусматривать льготы по предоставлению земельных участков, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсацию процентов по строительным кредитам и т. д. При департаменте жилищной политики Минрегиона России уже создана рабочая группа по определению основных принципов создания и функционирования таких жилищных фондов.

По прогнозам Минрегиона РФ к 2020 г., после внедрения программы во всех регионах, доля арендного жилья в общем объеме ввода жилой недвижимости в стране может увеличиться до 30%.  В комплекс мер по стимулированию арендного жилья входят налоговые льготы, уравнивание тарифов на услуги ЖКХ для физических и юридических лиц. Без господдержки сроки окупаемости доходных домов значительно увеличиваются: высокая стоимость долгосрочных ресурсов не работает на руку ни частным инвесторам, ни конечным арендаторам. Очевидно, что необходимо создавать условия для формирования государственно-частного партнерства. Такие примеры есть – но пока в жилищном строительстве. Одним из примеров создания эффективного партнерства является программа «Стимул», которую не первый год реализует АИЖК.

Агентство предоставляет банкам дополнительное фондирование для целевого кредитования застройщиков. Таким образом, агентство не только поощряет спрос в сфере жилищного рынка, но и стимулирует предложение нового жилья, тем самым содействуя снижению цены квадратного метра. Необходимо отметить важную роль кооперации институтов развития и региональных администраций. Так, при реализации программы «Стимул» Агентство заключило соглашения с 61 субъектом в РФ по активизации жилищного строительства в регионах, что предопределило успешность программы на местах. На сегодняшний день получено уже более полутысячи заявок от банков на участие. Заключено более 200 соглашений  на 71 млрд  руб., что позволит построить более 3 млн кв. метров жилья. Рынок в сфере строительства начинает оживать, но проблема с жильем не теряет остроты.

Обеспеченность жильем в России очень низкая – около 14 кв. м на душу населения. Официальная статистика дает более высокую цифру – 22 кв. м, но в этот показатель входят и аварийное и непригодное для проживания жилье. Очевидный выход  — в уходе от привычного для россиян домовладения к формированию рынка долгосрочной аренды. В арендном жилье заинтересован сам рынок – его потенциал  очень велик, и всем застройщикам хватит места. Строительство доходных домов позволит формировать оптовый спрос на возводимое жилье. Главное – качество и, безусловно, цена. Чем дешевле жилье, тем ниже ставка аренды, и выше интерес к проекту.

АИЖК разработало новый ипотечный кредитный продукт «Арендное жилье», который позволяет юридическому лицу на условиях долевого строительства, либо инвестирования, либо простой прямой покупки с рынка приобрести арендный жилищный фонд. То есть сформировать доходный дом: многоквартирный дом целиком или комплекс малоэтажных домов, объединенных местом расположения и инфраструктурой. У каждого участника проекта «Арендное жилье» свои интересы и выгоды. Например, для муниципалитетов важным является повышение экономической привлекательности региона и снижение бюджетных расходов, так как при таком подходе ни жилье, ни деньги не выпадают из оборота. При этом формируется новый класс арендаторов, отличный от превалирующего сейчас класса собственников – тех, кто получил квартиры от государства бесплатно и при этом не готов или не может обслуживать и ремонтировать  свои дома. В результате жилой фонд постепенно ветшает, требует бюджетных вливаний на капитальный ремонт либо расселение. Это замкнутый круг, который словно пылесос вытягивает деньги из бюджета.

Для администрации субъектов интересен и еще один момент: при наличии арендного фонда появляется возможность обеспечить наемным жильем граждан, участвующих в реализации региональных программ. Это может быть жилье для врачей, учителей, людей иных специальностей, не имеющих возможности сразу купить квартиру. На сегодняшний день АИЖК заключило соглашения о сотрудничестве в сфере создания рынка доступного арендного жилья с администрациями Ханты-Мансийского округа, Московской, Новосибирской, Калужской и Нижегородской областей. Будет прорабатываться возможность развития фондов как коммерческого, так и некоммерческого найма. Заинтересованность в подобных программах проявили  Кировская и Саратовская области.

Причем Саратовская область уже  начала самостоятельно решать проблему: строится жилье, затем сдается в наем сотруднику, работающему на социально значимой должности. Со временем ему предоставляется жилье в собственность по региональной программе. При этом арендный фонд не распродается – в квартиру заселяется новый сотрудник. Арендные фонды востребованы научными центрами, крупными градообразующими предприятиями, которым необходимо решать вопрос привлечения и удержания кадров.  При этом наем может быть дотационным и бездотационным. Если гражданин не может самостоятельно оплачивать наем по стандартной цене, можно использовать модель США, где на оплату аренды жилья для отдельных категорий граждан предоставляется субсидия. Большой интерес к строительству арендного жилья проявляют не только органы власти, строительные корпорации, но и крупные предприятия.

Коммерческая аренда – хорошая возможность решить проблему с жильем для новых сотрудников при комплексном строительстве технопарков и новых производств. С особой остротой эта проблема встала в быстроразвивающейся Калужской области. Инвесторы строят здесь высокотехнологичные предприятия, но новые работники не могут ни снять, ни купить жилье. АИЖК сейчас плотно работает с Калужской областью, разрабатывая совместные проекты по удовлетворению потребности области в наемном жилье. Еще одно направление – обеспечение жильем сотрудников оборонно-промышленного комплекса. В плане как строительство общежитий, так и непосредственно арендного жилья. В дальнейшем, по мере закрепления сотрудников на предприятии, планируется помогать им с приобретением квартир в собственность – по льготным расценкам с использованием возможностей ипотеки, проценты по которой будет субсидировать работодатель.

Заинтересованность в такой форме сотрудничества  проявили «Роскосмос», корпорация «Русал», Тихвинский вагоноремонтный завод и предприятия оборонно-промышленного комплекса Нижегородской области. Пилотный проект АИЖК реализует в Новосибирской области – там уже введены в эксплуатацию два доходных дома,  укомплектованные необходимой мебелью и бытовой техникой. Оба дома эксплуатируются единым собственником, на 100% принадлежащим субъекту РФ – Новосибирской области. Половину жилья по невысоким ставкам арендуют сотрудники Новосибирского Академгородка, вторая половина – предназначена для социальной аренды.

В проекте не обошлось без поддержки администрации: был предоставлен земельный участок, решены вопросы подключения к сетям, разработан порядок предоставления субсидий гражданам для компенсации части платы за наем, предприняты меры для снижения налоговой нагрузки для управляющей арендным жильем компании. Эксплуатация доходного дома – не бизнес застройщика, этим должна заниматься специальная компания, выступающая собственниками арендного жилья и арендодателем. Во многих регионах такие компании могут помогать в реализации социально-ориентированных жилищных программ. АИЖК готово полностью организовать финансирование арендного жилья от строительства до предоставления ипотечного кредита арендатору на покупку дома.  Застройщик строит жилье, при этом банк-кредитор финансирует строительство в рамках программы АИЖК «Стимул».

  Далее Агентство готово предоставлять кредитные средства сроком до 20 лет компании-арендодателю. Поток арендных платежей от нанимателей квартир обеспечивает погашение ипотечного кредита, выданого Агентством на покупку дома. Ситуацию с развитием арендных фондов осложняет невысокая ставка доходности и, соответственно, слишком большой срок окупаемости такого жилья – по разным оценкам, в сегменте эконом-класса он может растянуться до 20-22 лет. Развитие этого сегмента в России тормозит и проблема с долгосрочным фондированием. Необходима поддержка таких арендодателей, в частности через создание целевых программ финансирования. Так, как это было с программой АИЖК «Стимул», направленной на поддержку кредитования строительства нового жилья. Агентству для реализацию программы была открыта кредитная линия ВЭБа на срок до 2020 года объемом 40 млрд рублей. Другой вариант привлечения долгосрочного фондирования – выпуск ипотечных ценных бумаг, где обеспечением являются закладные юридических лиц-собственников арендного жилья.

Тем самым будет запущена система, аналогичная сформировавшейся инфраструктуре рефинансирования ипотечных кредитов физических лиц, когда деньги, вложенные в кредиты, рефинансируют за счет выпуска ценных бумаг и продажи их инвесторам. Для последних такая секьюритизация – возможность инвестирования в новый класс высоко надежных инструментов, при этом основу надежности  таких ипотечных ценных бумаг составляют жесткие требования к кредитам, входящим в состав покрытия. То есть система сама себя способна финансировать. Василий Чудаев Подготовила к публикации Виктория Чеботарева

top